Le certificazioni degli impianti nella locazione e nella vendita

Per i proprietari in cerca di supporto e strategie per la gestione di un immobile in Sardegna, le certificazioni energetiche sono sicuramente un punto cruciale per la messa a reddito.

La certificazione energetica e la certificazione degli impianti sono dichiarazioni o attestazioni che riguardano le caratteristiche dell’immobile in termini di sicurezza ed efficienza sotto il profilo energetico. Negli ultimi anni, in virtù dei vincoli derivanti dall'ordinamento comunitario, il legislatore ha introdotto numerose prescrizioni in materia. Vediamoli di seguito.

L’Attestato di Prestazione Energetica (o A.P.E.) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di edifici, pubblici o privati. La certificazione ripartisce la prestazione energetica di un edificio attraverso una scala composta da dieci classi energetiche, dalla classe A4 alla classe G.

L’Attestato di Prestazione Energetica, in talune circostanze, è una scelta volta a conoscere più a fondo la situazione energetica dell’immobile, offrendo anche consigli sulla realizzazione di possibili interventi di riqualificazione, efficaci per migliorare le prestazioni dell’edificio.

Tuttavia, la certificazione energetica è obbligatoria per:

•  gli edifici di nuova costruzione;
•  gli edifici ristrutturati, per i quali si intendono quelle opere che coinvolgono almeno il 50% dell’involucro edilizio oppure l’impianto;
•  la vendita di un immobile, in quanto la certificazione energetica va inserita nell’atto ovvero l’acquirente deve poter accedere al documento. Le spese per il rilascio dell’A.C.E. sono a carico del venditore, salvo diversi accordi;
•  la locazione di un immobile. Come per la compravendita, la parte locatrice deve provvedere ad aggiungere il documento a proprie spese;
•  gli edifici pubblici, con superficie utilizzata dalla pubblica amministrazione maggiore di 250 metri quadri;
•  donazione;
•  comodato d’uso gratuito. 

Il certificato energetico A.P.E. è redatto a cura di un soggetto certificatore, o certificatore energetico, ossia un tecnico iscritto nell’apposito albo professionale, estraneo allo svolgimento dei lavori. Solitamente si tratta di architetti, ingegneri e geometri. Egli valuta le caratteristiche delle murature e degli infissi, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento ed il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. Completata l’analisi delle componenti, il certificatore compila il documento e rilascia la targa energetica che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile.  

Per gli immobili costruiti o ristrutturati in base al titolo edilizio precedente rispetto all’A.P.E, è prevista la possibilità per il proprietario dell’immobile di dotarsi di una dichiarazione che attesti l’appartenenza dello stesso alla classe energetica più bassa tra quelle previste nel sistema nazionale, ossia la classe G. Tuttavia, la dichiarazione è ammessa solo per immobili con superficie inferiore ai 1000 metri quadri.

In caso di omessa dichiarazione o allegazione nel contratto di locazione o compravendita, l’acquirente e il venditore sono soggetti in solido al pagamento di una sanzione amministrativa, da euro 3.000 ad euro 18.000.

La dichiarazione di conformità degli impianti, nota anche come DiCo, è l’attestazione che documenta che gli impianti dell’immobile (impianto elettrico, impianto idrosanitario e termico, impianto per l'utilizzazione del gas, impianto radiotelevisivo, ecc.) sono conformi alle norme e alle prescrizioni di legge vigenti al momento della realizzazione.

La dichiarazione di conformità degli impianti è obbligatoria nel caso di:

• impianti di nuova realizzazione;
• allaccio di nuove utenza (acqua, luce, gas);
• richiesta del certificato di agibilità. La Segnalazione Certificata di Agibilità (S.C.A.) è il documento che certifica il rispetto delle condizioni di salubrità, di igiene, di sicurezza e di risparmio energetico. Essa deve essere presentata in caso di costruzione o ristrutturazione dell’immobile e quando è modificata la struttura originaria dell’immobile;
• modifica parziale dell’immobile. In tal caso, la dichiarazione riguarderà la parte dell’immobile mutata, ma dovrà essere garantita la sicurezza dell’impianto nella sua interezza;
• apertura di una nuova attività commerciale;
• deposito di una pratica antincendio.

La dichiarazione di conformità degli impianti non è richiesta per la validità della compravendita o della locazione. Tuttavia, per la compravendita, l’art. 1477, co. 3, c.c. impone al venditore di consegnare al compratore i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta. Tra tali documenti, data ormai per pacifica la consegna del certificato di agibilità, rientra anche la dichiarazione di conformità degli impianti. 

Di conseguenza, laddove il venditore non abbia dichiarato la non messa a norma o la mancanza della dichiarazione di conformità degli impianti, il compratore potrebbe chiedere la riduzione del prezzo dovuto o la risoluzione del contratto.

Nel contratto di locazione, anche se la dichiarazione di conformità degli impianti non deve essere allegata, la stessa deve sussistere, in quanto l’art. 1575 c.c. impone al locatore la garanzia sull’utilizzabilità del bene. Tuttavia, per gli impianti realizzati prima del D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, è possibile sostituirla con la dichiarazione di rispondenza (o Di.Ri.). In alternativa, nei contratti a canone libero, le parti possono accordarsi con apposita clausola, individuando su chi graveranno i costi di adeguamento.

La dichiarazione di conformità degli impianti è rilasciata dall’impresa abilitata che ha eseguito i lavori di installazione e di modifica dell’impianto. All’attestazione deve essere allegata:

• la dichiarazione contenente l’elenco e la tipologia dei materiali impiegati;
• lo schema planimetrico del progetto;
• la copia del certificato di riconoscimento dei requisiti tecnico-professionali o il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio.

La ditta che ha eseguito i lavori dovrà, entro 30 giorni dalla fine degli stessi, consegnare i documenti presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune in cui ha realizzato l’impianto.

Oltre alla dichiarazione di conformità degli impianti, occorre il progetto redatto da un ingegnere iscritto nell’apposito albo professionale quando la potenza supera alcuni limiti:

• elettrico: nel caso di immobili residenziali con una superficie superiore a 400 metri quadri, oppure di locali adibiti ad uso commerciale con una superficie superiore a 200 metri quadri, oppure se la potenza del contatore è superiore ai 6 kW. Inoltre è obbligatorio per le piscine, locali ad uso medico e centri benessere;
• gas: nel caso di portata termica complessiva generata da tutti i terminali (i caloriferi, ad esempio) superiore ai 50 kW. Inoltre, per impianti gas medicali o ad uso ospedaliero;
• idrico: per il quale è necessario uno schema dell’idraulico;
• canna fumaria: se asservite ad impianti di potenza maggiore di 50 kW, oppure per impianti di qualsiasi potenza allacciati a canne collettive ramificate.

In conclusione, il proprietario che intende locare o vendere un immobile deve fornire al conduttore o acquirente la certificazione attestante l’impianto elettrico a norma e la dichiarazione di conformità degli impianti (comprensiva della certificazione impianto idraulico, certificazione impianto gas, dichiarazione di conformità caldaia, ecc.) per evitare di incorrere in sanzioni amministrative o di essere parte di una controversia.

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