Come chiedere e ottenere un condono edilizio

L’abuso edilizio consiste nella realizzazione di un’opera in violazione della normativa edilizia-urbanistica, con numerose conseguenze sia da un punto di vista penale che amministrativo. Tuttavia, gli interventi abusivi realizzati in assenza di un titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, possono essere condonati o sanati.

Ad ogni modo, quali sono gli abusi edilizi sanabili? Il reato di abuso edilizio è soggetto alla disciplina sulla prescrizione?

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L’abuso edilizio consiste nella realizzazione di un intervento urbanistico:

• in violazione delle previsioni normative in materia di pianificazione e regolamentari, indipendentemente che si tratti di un intervento soggetto a permesso di costruire oppure a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
• in totale difformità o assenza del permesso di esecuzione dei lavori o di prosecuzione degli stessi. All’assenza del titolo abilitativo viene equiparata la sua successiva caducazione o inefficacia a seguito dell’annullamento in via di autotutela o in via giurisdizionale o per decorso dei termini fissati di inizio e di fine lavori;
• in assenza della relativa autorizzazione o in contrasto con le prescrizioni di legge in materia di trasformazione urbanistica o edilizia del territorio. 

La responsabilità

L’art. 29 del TUE pone sul titolare del permesso di costruire, sul committente e sul costruttore, la responsabilità per la “conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché (...) a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo”. Gli stessi sono, altresì, tenuti al pagamento delle relative sanzioni pecuniarie e solidamente responsabili in caso di demolizione delle opere realizzate in violazione della normativa edilizia-urbanistica.

Un’ulteriore figura qualificata come responsabile è il direttore dei lavori, in quanto preposto alla vigilanza sull’esecuzione delle opere edilizie sotto la sua direzione. Tuttavia, questi non è responsabile laddove abbia contestato la violazione delle prescrizioni, mediante comunicazione trasmessa al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale.

Nelle ipotesi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al permesso per costruire, il direttore, oltre alla trasmissione della comunicazione, deve rinunciare all’incarico.

L’art. 29 del TUE non menziona il proprietario tra i responsabili degli abusi edilizi, perché, secondo la giurisprudenza maggioritaria, egli è estraneo all’attività edificatoria abusiva, non essendovi alcuna norma che gli imponga un obbligo giuridico di impedire o denunciare la condotta posta in essere da terzi.

Le sanzioni

L’abuso edilizio comporta l’applicazione di sanzioni di natura penale e amministrativa. Da un punto di vista amministrativo, le sanzioni variano in relazione alla tipologia dell’abuso e sono:

• la demolizione della costruzione irregolare e la messa in ripristino dello stato dei luoghi;
• in alternativa alla demolizione, il pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria proporzionale all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene;
• l’acquisizione al patrimonio comunale, in caso di non avvenuta demolizione;
• per la mancata segnalazione di inizio attività o per la difformità della stessa, l’irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile derivato dalla realizzazione degli interventi, e, comunque, in misura non inferiore ad euro 516.

Le sanzioni penali connesse alla violazione della normativa edilizia-urbanistica sono disciplinata dall’art. 44 del TUE. Esse si applicano congiuntamente alle sanzioni amministrative e, a seconda delle diverse fattispecie di reato si riconducono a tre diverse tipologie di sanzioni.

Il reato di abuso edilizio si prescrive nel termine di quattro anni. Ciò significa che, decorso tale lasso temporale, cessa la pretesa punitiva dello Stato, laddove non sia intervenuta una sentenza irrevocabile di condanna.

Al contrario, l’abuso edilizio, quale illecito amministrativo, non è soggetto ad un termine prescrizionale. Pertanto, l’ente competente può, in ogni momento, ordinare la demolizione o applicare la sanzione amministrativa prevista dalla legge.

Il condono edilizio è un provvedimento legislativo di natura straordinaria, che permette di porre rimedio alla realizzazione di opere in contrasto con la normativa urbanistica, eseguite in circoscritte fasce temporali individuate.

La ratio del nuovo condono edilizio è quella di porre fine ad un passato di illegalità di massa, legittimando quegli abusi, rispetto all’ordinamento amministrativo, penale e fiscale, che altrimenti non sarebbero sanabili dagli strumenti urbanistici e dai piani regolatori.

Ad oggi, in Italia, i condoni edilizi sono stati tre: la legge 28 febbraio 1985, n. 47, la legge 23 dicembre 1994, n. 724; la legge 24 novembre 2003, n. 326.

La sanatoria edilizia è un atto amministrativo, il cui scopo è quello di rendere legittima una costruzione realizzata senza titolo, oppure in difformità rispetto all’autorizzazione comunale concessa.

Il Testo Unico edilizia prevede le seguenti modalità per regolarizzare le opere illecite compiute sugli immobili:

• permesso di costruire in sanatoria;
• segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria.

Le procedura di rilascio del permesso di costruire in sanatoria e il deposito della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria regolarizzano l’aspetto formale, ossia la mancata esecuzione della procedura prevista dalla legge, ma non quello sostanziale, ossia le opere illecite e gli abusi realizzati in contrasto anche ad una sola parte della disciplina urbanistica edilizia vigente al momento della loro presentazione.

Entrambe le procedure di sanatoria immobiliare sono fondate sul requisito, non derogabile dalla legislazione regionale, del rispetto della doppia verifica di conformità dell’opera sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza.

Il procedimento di sanatoria edilizia può essere avviato dai destinatari dell’ordine di demolizione e rimessione in pristino, ossia il proprietario dell’immobile e il responsabile dell’abuso, nel termine di novanta giorni dall’avvenuto accertamento e a condizione che l’Ente non abbia irrogato la relativa sanzione.

Secondo la prevalente giurisprudenza, l’instaurazione del procedimento di sanatoria edilizia non determina l’inefficacia sopravvenuta o la caducazione o l’invalidità dell’ingiunzione di demolire, bensì uno stato di quiescenza e di provvisoria non esecutività del provvedimento.

In caso di conclusione favorevole al richiedente della procedura, ai fini del rilascio del permesso per costruire, questi è tenuto a pagare una somma pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità prevista dalla legge, un importo in misura pari a quanto previsto nell’art. 16 del TUE. La sanatoria edilizia estingue il reato e l’illecito amministrativo.

Da un punto di vista penalistico, in virtù del principio secondo cui la responsabilità penale è personale, del reato di abuso edilizio non risponde il proprietario dell’immobile, se estraneo all’attività edificatoria.

Diversamente, da un punto di vista amministrativo, l’illecito permane e l’ordine di demolizione può colpire anche il nuovo proprietario dell’immobile, che può rivalersi nei confronti dell’autore dell’abuso attraverso una causa civile, ma in ogni caso perde una fonte di potenziale reddito.

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