Affitti Brevi? Scoprite con noi le normative per affittare il vostro immobile in Sardegna

Tutti coloro che possiedono un immobile in Sardegna, spesso sono ben consapevoli di tutte le estenuanti pratiche burocratiche necessarie per mettere in affitto una casa vacanze. In più, riuscire a stare al passo con le normative che cambiano in continuazione diventa ancora più complicato. Ma allora, da dove iniziare? Un'agenzia di intermediazione immobiliare in Sardegna come Sardinia Unlimited può essere la soluzione perfetta.

Negli ultimi anni si è assistito ad una crescita del business delle locazioni turistiche, dette anche “locazioni brevi”, di alloggi adibiti a casa vacanza Sardegna.

Si definiscono locazioni turistiche, o volgarmente “affitti turistici”, le locazioni che rispettano i seguenti requisiti:

• riguardano immobili ad uso abitativo. La disciplina, dunque, non si applica ai negozi, uffici, magazzini, terreni; 
• il contratto di locazione turistica deve essere stipulato dal titolare del diritto reale o da persona da questi legittimata;
• il contratto affitto breve è stipulato tra persone fisiche, che non esercitano alcuna attività di impresa organizzata al fine di produrre o scambiare beni o servizi;
• la durata del contratto locazione turistica non può superare i 30 giorni;
• la tassazione affitti brevi può essere invocata per non più di quattro immobili per soggetto. La locazione di più di quattro immobili viene, infatti, qualificata come attività di impresa, con obbligo di partita IVA e impossibilità di optare per la cedolare secca.

Il contratto locazione turistica non deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate; dunque, non è soggetto al pagamento dei bolli e dell’imposta di registro, a differenza delle locazioni di durata superiore ai 30 giorni. 

Tuttavia, a partire dal prossimo 2023, sarà obbligatorio anche per le locazioni brevi non superiori a 30 giorni e relative ad immobili ad uso abitativo, comunicare all’Agenzia delle Entrate l’anno di locazione e i dati catastali dell’appartamento locato. L’obbligo riguarderà anche i contratti di locazione sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari.

Il titolare del diritto reale sull’immobile, ossia il proprietario, può scegliere tra due tipologie di tassazione affitti brevi: può optare o per la tassazione ordinaria ai fine Irpef del reddito o per la tassazione con cedolare secca.

La tassazione IRPEF è la classica modalità utilizzata per tale scopo. I canoni di locazione sono redditi di fabbricati e, come tali, si cumulano con gli altri redditi percepiti nel corso dell’anno. Perciò, tali importi sono soggetti alle aliquote Irpef previste sul reddito complessivo annuo, in base agli scaglioni, nella misura del 95%. Il 5% residuo è una deduzione forfettaria.

Tuttavia, i proprietari di immobili destinati a locazioni brevi possono beneficiare del regime facoltativo, la cosiddetta cedolare secca, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’aliquota è pari al 21% rispetto alla tassazione ordinaria per scaglioni e consente di evitare il cumulo con gli altri redditi e, dunque, di ottenere un risparmio, che risulta più consistente, laddove i redditi complessivi annui siano elevati.

Gli obblighi fiscali che gravano sul proprietario dell’immobile oggetto di affitti turistici variano se nell’operazione interviene un intermediario. Quando l’intermediario non si limita a stipulare i contratti di locazione brevi e interviene, altresì, nella riscossione dei canoni, applica una ritenuta d’acconto del 21% sugli importi percepiti, che deve versare all’Erario. Tale somma rappresenta un acconto e, non a caso, è pari all’aliquota della cedolare secca. Infatti, in tal modo si evita che il locatore che ha optato per la cedolare secca, sia costretto ad ottemperare ad ulteriori versamenti.

Al contrario, il proprietario che ha optato per la tassazione ordinaria Irpef o che ha locato più di quattro beni immobili, non potendo beneficiare della cedolare secca, deve versare la differenza dovuta, a conguaglio, mediante F24. 

Tuttavia, la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26 del 1° giugno 2011, ha stabilito che, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi, l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per gli affitti brevi da parte del proprietario è ammessa soltanto nell’ipotesi di mandato con rappresentanza. 

Il mandato con rappresentanza è il contratto col quale una parte, il mandatario, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altro, il mandante, previo conferimento di una procura. Con essa, gli effetti giuridici degli atti posti in essere dal mandatario ricadono nella sfera giuridica del mandante, di cui il primo spende il nome.

Dunque, secondo l’Agenzia delle Entrate, il proprietario può optare per la cedolare secca quando l’agenzia immobiliare opera come mero intermediario tra locatore e conduttore.

Nel marzo del 2014, il Ministero dell’Economia e delle Finanze è intervenuto sull’applicazione della cedolare secca, precisando che anche il locatore che si avvalga di un’agenzia immobiliare è titolare di un reddito da locazione, anche nel caso in cui all’intermediaria sia conferito un mandato senza rappresentanza.

Il mandato senza rappresentanza, al contrario, è il contratto con il quale il mandatario agisce in nome proprio, e non può spendere il nome del rappresentato. I terzi, dunque, non hanno alcun rapporto con il mandante.

Dunque, anche il proprietario che conferisce all’agenzia il potere di concludere contratti di locazione in nome proprio, ma per conto del titolare del diritto reale, può optare per la cedolare secca affitti brevi.

Vorresti saperne di più sulla normativa casa vacanze? E la cedolare secca quando si paga? Per maggiori chiarimenti sulle locazioni brevi di ville in Sardegna con l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, è possibile contattare telefonicamente o via e-mail il nostro team di esperti, disponibili a rispondere alle vostre domande.

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